新婚租屋懶人包丨香港租屋須知丶留意租樓伏位丨10大睇樓注意事項

新婚夫婦大多會渴望於婚後過著二人世界的生活,然而於寸金尺土的香港置業並非易事,因此不少夫妻都會選擇先租樓後買樓。事實上租樓跟買樓一樣,由睇樓到簽約都有著繁複的程序;初次租屋的新婚夫妻若是稍為大意,便會很容易誤墮陷阱中伏!這次就為一眾新婚夫妻整理了新手租屋的須知事項丶必須留意的10個伏位,以及睇樓的注意事項,希望可以讓大家避免中伏。

【香港租屋前須知】


香港租屋前須知丨#1.搵樓途徑


談及搵樓,很多人都會最先想起地產代理公司,會想透過地產經紀為自己物色租盤。對於初次租屋的新婚夫妻而言,透過地產代理公司搵樓絕對是最方便的途徑。未曾嘗試租屋的夫妻們普遍對租盤的市價行情都不太熟悉,而地產經紀就可以協助他們按預算和喜好去篩選租盤,同時亦可以在租屋的流程中提供指導。另外,新婚夫妻剛剛完婚當然會想盡量節省開支,而地產經紀就可以代為向業主講價,幫你爭取最理想的價錢。

雖然透過地產代理公司搵樓會較為方便,但是則要支付1%的佣金,因此不少人亦會轉而選擇網上租樓平台。新婚夫妻可以透過網上租樓平台直接與業主聯絡,籍此節省佣金開支。與此同時,網上租樓平台上會齊集多間地產代理公司的租盤以及業主的自讓租盤,可以給予新婚夫妻更多的選擇。不過新婚夫妻如果選用網上租樓平台的話,就需要親力親為丶自行處理一切事項。

香港租屋前須知丨#2.租屋開支預算


一般而言,租屋會收取俗稱「兩按一上」的費用,所指的是兩個月按金以及一個月上期(首月租金),而按金大多會於租約完結時退還。新婚夫妻若是透過地產經紀代理租盤,則要額外準備半個月租金作為佣金。以一個租金HKD$15,000的單位為例,計算好「兩按一上」再加佣金後,新婚夫妻最少要先準備HKD$52,500的租金開支。租盤的租金大多已經包含了物業管理費及差餉,然而水電煤和維修的費用就未必包括在內,因此在簽署租約前必須問清楚。

香港租屋前須知丨#3.睇樓


千萬不要以為只有買樓才需要睇樓,認為只是短期租屋就可以免卻睇樓的步驟,這樣的想法可謂是大錯特錯。一般在網上平台搵樓的時候都只會見到租盤的照片,即使租盤看似裝修新淨,但事實上可能是「暗藏危機」。新婚夫妻若是想成為精明的租客,就一定要相約業主睇樓丶了解租盤的真實狀況 ;最好當然是要多看幾個租盤,貨比三家後再決定。

【租屋6大中伏位】


租屋6大中伏位丨#1.重複簽睇樓紙


新婚夫妻如若委託地產代理經紀搵樓,地產代理經紀一般都會在睇樓要求準租客簽署俗稱「睇樓紙」的地產代理協議。「睇樓紙」除了會列明視察單位的資料與租金外,還保障地產代理經紀的權益。「睇樓紙」的有效期為3個月,在這段期間新婚夫妻若是租用了該單位,就需要向該份「睇樓紙」約束的地產經紀支付佣金。由於不同的地產代理可能都會擁有同一盤源,新婚夫妻如果經不同代理重覆睇了同一單位並於限期內決定承租,就需要支付雙倍的佣金。
(《殭屍》劇照)

租屋6大中伏位丨#2.租到凶宅


雖然相對買到凶宅而言,租到凶宅對新婚夫妻所造成的影響是會較輕,但是如果因為貪平而令到自己住得不安心亦非好事。若是想避免租到凶宅,不少人都會查閱網上的查凶宅網,不過由於凶宅網的資料只是來源於一般新聞報道,因此只可作參考丶不能作實。

如果想準確一點,可以查閱土地註冊處的檔案,如果單位業主已過世的話,註冊記錄上會有「死亡證」,會記載下死者的死亡地點以及原因,新婚夫妻可以籍此推斷。不過查冊的方法只能查出業主是否已過世,而租客死亡的資料則無法查閱。事實上,地產代理經紀是有責任告知準租客單位是否為凶宅,經紀如果作出欺詐或陳述失實,最嚴重可以被撤銷牌照。但是,新婚夫妻若想買個安心,也可以自行透過以上的方法查證一下。

租屋6大中伏位丨#3.遇上假業主


為了節省支付經紀佣金,不少新婚夫妻都會選擇業主的自讓租盤,不過就要小心不要誤墜假業主的騙局之中。近年騙徒假扮業主放租的案件接二連三發生,新婚夫妻如若不想被騙去「兩按一上」的話,就一定要在事前核實清楚業主身份的真偽。新婚夫妻可於土地註冊處查冊以確認業主的身份資料,同時亦應該堅持要「睇樓」;即使業主聲稱因有租客而拒絕,新婚夫妻亦要堅持在簽約前「睇樓」。

租屋6大中伏位丨#4.租盤規格違規


對於小資新婚夫妻而言,獨立單位的租金可能未必符合預算,因此不少人可能會轉而考慮出租套房的選擇。網上的租樓平台不乏套房形式的租盤,套房的定義相當廣泛,可以指包括有套廁的房間丶合符規格的分間單位或是違法改建的劏房。若是不想誤租違規的租盤,新婚夫妻最好還是於簽約前先於土地註冊處查冊,細閱該單位的建築圖則。

租屋6大中伏位丨#5.租到「偷雞租盤」



在現時的規定之下,業主若是以單位作出租用途,銀行的按揭成數最多只能為5成。縱然如此,不少業主還是會以「你有張良計,我有過牆梯」的態度應對,會偷偷隱瞞銀行將物業出租,實行「以租養貸」。業主「偷雞」出租的行為一旦被銀行發現,對方有權隨時上門收樓;新婚夫妻亦有機會被「迫遷」,同時無法取回兩期的按金。要是想避免租到「偷雞樓盤」的話,新婚夫妻可於土地註冊處查閱該物業的按揭紀錄。如果查證到該物業仍在承造按揭的話,新婚夫妻應於簽約前請業主出示由銀行發出的出租同意書;要是業主無法出示的話,則不建議租用該單位。

租屋6大中伏位丨#6.租到「化妝樓」


見到租盤裝修新淨便覺得一定不會有問題 ?近年,有不少的「化妝樓」出現,業主會以翻新裝修去粉飾單位的瑕疵;單位看似富麗堂皇,但其實內藏不少「陰濕位」。若是不小心租到「化妝樓」,新婚夫妻除了會住得不舒適之外,還可能需要增加額外的維修開支。
(unsplash@Aaron Burden)

【10大睇樓注意事項】


10大睇樓注意事項丨#1.留意單位座向


雖然時下的年輕夫婦租屋一般較少會看座向,但事實上單位的座向很大程度會影響租客的日常生活。跟據傳統智慧,單位「坐北向南」是最理想的座向,皆因「向南樓」「冬暖夏涼」。窗戶向西的「西斜樓」則是一眾租客們避以則吉的租盤,在夏天的時候單位會又熱又曬,需要長期開冷氣丶增加電費的開支 ;至於向北的單位則「冬冷夏熱」,容易潮濕發霉。其實分辨座向的方法亦相當簡單,「向」所指的是面向大門的方向,而背對的方向就是「座」;新婚夫妻只需以手機的指南針功能便可找出單位的座向。

10大睇樓注意事項丨#2. 留意單位景觀


睇樓除了要留意單位的座向外,景觀亦是另一需要注意的因素。新婚夫妻在睇樓時切記要留意租盤附近有沒有其他正在興建的樓盤或是其他的基建,以免租盤的景觀和開揚程度會於日後被影響。與此同時,地盤工程施工的程間亦會對租戶們構成噪音和塵埃污染的影響,因此租屋時一定要視察清楚周邊的環境。另一方面,租盤若是面向主要交通幹道,或是厭惡性設施像是垃圾房丶墳場及殯儀館等等;會有著衞生和噪音的問題,亦會讓新婚夫妻租住得不安心。

10大睇樓注意事項丨#3.檢查單位有否漏水


租樓其中一樣大忌可以說就是租到漏水的單位,因為除了自己自身會受到漏水的問題困擾之外,更可能會因單位滲水到樓上而引起與樓上住客的糾紛。近年,「化妝樓」甚多,不少業主都會透過翻新裝修去粉飾單位的瑕疵,而漏水問題亦是不少「化妝樓」暗藏的「陰濕位」!新婚夫妻應要在睇樓時多加留意牆身有否新的油漆痕跡丶或是有否「裝修味」,因為業主有可能是想籍此掩飾喉管漏水的問題。另外,新婚夫妻亦可留意窗邊和天花板位置的油漆有否隆起,若是有隆起就代表單位有漏水的問題。同時,地板亦是另一需要檢查的地方,地板要是有發黑的現象,亦代表租盤曾有漏水問題。如果想可以檢驗得更清晰,新婚夫妻可以相約於雨天後睇樓,漏水的問題必定會浮現。

10大睇樓注意事項丨#4.傢俬丶家電需續件檢查清楚


對於小資新婚夫妻而言,附送全套傢俬和電器的租盤當然相對吸引,可以節省購買傢俬的開支之餘又可以加快入伙所需的時間。然而,很多時候魔鬼總在細節裡;即使在睇樓時見到租盤齊備傢俬丶電器,但是亦不代表它們在收樓當日亦會繼續存在。另外,若是電器原本已經有損壞的問題,而新婚夫妻並沒有於睇樓之時驗查清楚,亦可能會於日後被業主在按金扣款。為了避免以上的情況發生,建議新婚夫妻應在睇樓時問清楚哪些傢俬丶電器是會包括在租盤之內,再白紙黑字記底。與此同時,新婚夫妻亦應該檢查傢俬丶電器有否損壞的問題,以免日後出現紛爭。

10大睇樓注意事項丨#5.檢查單位水電供應開關


水電開關絕對是必須檢查的項目之一,因為維修成本甚高,不少業主亦不會將維修費用包括在租金之中。因此,新婚夫妻若是不想增加日後的潛在開支,就一定要把握睇樓的機會好好檢查清楚。檢查水掣的方法其實非常簡單,新婚夫妻只需在睇樓的時候將單位內所有的水龍頭都打開約1分鐘,看看供水是否正常,水的顏色丶水壓和水量有沒有問題。至於檢查電掣,新婚夫妻則可以附通電顯示燈的電插頭去看看電掣開關是否正常。

10大睇樓注意事項丨#6.檢查地板出水問題


地板出水的問題是不少家庭在夏天都可能會遇到的問題,當樓下的住戶將冷氣的溫度調較得太低,就會令到樓上單位出現地板滲水丶甚至是變成水塘的狀況出現。新婚夫妻若是不想租到每到夏天即變水塘的單位,可以選擇於夏天的早上去睇樓,這樣會較為容易發現到地板出水的問題。

10大睇樓注意事項丨#7.檢查門窗開關


在睇樓的過程當中,門窗可謂是最容易被忽略的部分;事實上門窗若是已經有有日久失修的問題,後果可以很嚴重。新婚夫妻在睇樓時切記要多開關幾次租盤內的門窗,籍此檢查它們的暢順程度。另外,新婚夫妻應要檢查窗戶的螺絲位、窗鉸以及防水膠邊,看看是否關閉嚴實。新婚夫妻亦應要檢查門鎖是否能夠正確上鎖,會否出現過鬆或過緊情況,至最後的步驟則為關上門視察門縫的大小。

10大睇樓注意事項丨#8.留意屋苑設施


很多時候,準租戶在睇樓的時候都只會將注意力放在單位內在的問題之中,而忽略了外圍的情況,而其實租盤的外圍問題往往較單位內的問題難解決。首先,新婚夫妻應該要留意該屋苑的電梯數目,如果電梯數目太少,日後在繁忙趕時間上班或會受到影響。另一方面,新婚夫妻亦應該留意屋苑的保安員是否盡責,保安員的工作態度若是得過荀過般,則會對屋苑的安全問題構成影響。

10大睇樓注意事項丨#9.留意鄰居


除了屋苑的設施外,鄰居亦是另一會對租戶構成影響的外圍因素;因此睇樓時不單只需要留意單位內的情況,還需要著眼於鄰里的情況。新婚夫妻可以在睇樓時留意一下鄰居門外的擺設,有否養小動物又或是有沒有可疑人士出現。

10大睇樓注意事項丨#10. 請有經驗朋友陪同


初次租屋的新婚夫妻可能都會擔心,自己在睇樓時檢查或會未夠仔細,易有遺漏之處。如若身邊有曾有睇樓經驗的朋友,新婚夫妻不妨可以邀請他們一同陪同睇樓,幫幫眼協助檢查細節。