買樓須知 - 驗樓貼士
19 April,2013
今時今日,買家在完成交易前的驗樓環節變得相當重要。如果輕視甚至忽略驗樓過程,假以時日,可能會出現樓宇問題,例如常見的雲石裂紋、地台傾斜、漏水等問題。你可以聘請驗樓師代為檢查,或者參考香港著名驗樓師詹濟南先生以下的驗樓貼士及法則,以備無患。
 
項目 情況
天花 是否平滑,有沒有水漬、發黃或變啡色
牆身 是否平滑、垂直;有沒有水漬、裂紋、粉狀、空心批盪
地台 是否平衡,地板是否有大罅隙,腳線與牆身之接口是否完美
大門 門身是否實心;門鎖、門鉸是否堅固,是否留有門縫
窗戶 玻璃是否有刮花、裂縫;窗鉸是否堅固,螺絲有否鬆脫,玻璃膠外牆之防水膠有否損毀;窗框有否破爛、變形
露台 放下的乒乓球是否向一邊溜走,是否存有大罅隙及裂縫,是否有積水、難去水之情況
廚房 有沒有水漬、裂紋;抽氣扇是否堅固;磁磚有沒有裂紋、空心批盪;地台是否防水,有否充足斜水;灶台、廚櫃層板有否充足承托力,廚櫃表面有否破爛
浴室 洗滌盆、浴缸的去水能力及防水能力是否良好,有否被砂石阻塞,喉管有否漏水
其他 水電力總制是否理想;插蘇位是否通電;油漆表面顏色是否勻稱;冷氣機防水膠邊 是否完整
 
檢驗雲石
驗收天然石材最困難的地方,是判斷其裂紋是屬於天然還是人為損壞。下列是判決裂紋的小貼士:
• 表面有鏡面光澤,能清晰地反映出景物。
• 石材天然裂紋應順合紋理,人為損破修補位置可能與天然紋理不一致。
• 天然裂紋的手感比人為損破的裂紋手感順滑。
 
天然石材顏色常有不一致情況,主觀判決如下:
• 應在正常的室光下距離石材1.5米觀察,無大差別便應當作合標準品質。
• 雲石的天然或微少的人為缺陷可透過現場執修解決,在環保的角度出發,我們也應考慮地球資源。如只有少少瑕疵就要更換石材,地球上再多百個石礦場都不可能滿足人類需求,因為採石過程所牽涉的碳排放及水資源等非常大量。
 
檢驗廚房及廁所地面斜度是否適合
不傾斜的廚房及廁所地已實行多年,原因眾說紛紜,說是酒店式設計、有人認為雲石難以做斜、亦有人認為方便打理等。廁所及廚房的水損害 (water damage)較為嚴重,水份會影響結構及粉飾物的耐用性。為減少因傾倒用水到地面而做成的影響,為該處地台做平而不做斜;同時,設計也考慮到清潔的需要,採用昂貴的易潔性材料(easy clean material),所以不傾斜的廁所及廚房地台被公認為合格的裝置。近年新樓的廚廁天花漏水及損壞的個案減少了,都是這種設計帶來的好處。
 
空鼓批盪(空心天花或牆身)的判決
業主驗收天花及牆身的批盪時應用敲打方法測試(可用天筆或小膠鎚), 空鼓面積應合乎下列示圖:

空鼓批盪須不大於300mm x 300mm,但其最長及最闊地方都相等300mm,應當作300 mm x300mm空鼓批盪維修。
 
牆身或地面的瓷磚應用敲打方法(可用天線筆或小膠鎚)測試,其空鼓的標準如下:
- 細於300mm x 300mm的瓷磚飾面
- 獨立的空鼓地方不得多於3處
- 獨立的空鼓地方不得多於5處
- 全部位置的連續性空鼓地方不得多於瓷磚面積10%,多於一處的連續性空鼓,計算它們的總空鼓面積,
  範圍不多於瓷磚的10%
 
什麼是漏水的徵兆?
每位業主最不想見到的就是單位內之漏水問題。常見的地方有:窗、外牆、天花、來去水喉、冷氣機邊等。業主收樓時應小心檢查下列地方:
• 廚房及廁所的結構天花有沒有水漬及白色的結晶體
• 窗邊有沒有水漬,窗外的玻璃膠及防水膠有沒有損破、漏做、氣泡等瑕疵
• 來去水系統及其周邊有沒有水漬及滲水情況
• 冷氣機有沒有水漬;冷氣喉有沒有被包好,與外牆間有沒有空隙
• 外牆有沒有任何水漬
 
如何避免裝修時打鑿的破壞
依據的英國標準BS8110內容,所有業主在進行裝修時應確保下列各項:
• 裝修時不要使用功率過大的工具
• 確保沒有打鑿過深的坑洞
• 不能在單位內使用不鋒利的鑿子、炮尖
• 不能讓裝修師傅打鑿主結構及耐火結構
• 如有問題,應聘請專業人士勘察單位情況
• 打鑿後,要檢查周圍有沒有明顯的裂紋
 
怎樣編寫瑕疵執修單?
驗樓後往往需要編寫執修單。編寫時應注意以下各項:
• 簡單地描述各項瑕疵
• 讓工人能易於明白及掌握業主的意見
• 準確表達問題
• 清楚列明瑕疵的位置
• 列出執修的工種
• 現場的告示貼應與執修表一致
• 現場的告示貼必須穩固地貼在單位內
• 忌用責怪、謾罵、抽象的字句
• 應盡量減少個人意見;應讓承建商發揮他們的專業