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婚禮商戶指南新居置業按揭貸款丨18間銀行按揭計劃大比拼丨按揭利率、利率上限以及各種優惠
撰文: Elize Chan 於 2021-09-15 15:32
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香港連續11年蟬聯全球樓價最難負擔的都市，樓價貴絕全球，最新統計指家庭供樓佔入息收入比例高達20.7倍，換言之香港人要不吃不喝近21年才買得起，供樓開支無疑是不少港人沉重又長遠的負擔，而置業按揭貸款就能夠幫到不少港人上車！
消委會上月就比較了18間銀行有關新造住宅或獨立車位按揭計劃的資料，發現市面上各間銀行的住宅及車位按揭計劃看似 大同小異，但這些計劃的按揭利率不同，總利息支出的差異就極大！按揭貸款對有意新居置業的準新人而言更顯重要，現時市場上到底有哪些按揭計劃可供選擇？面對未來的加息風險，準新人應如何做好準備？
新居置業按揭貸款丨18間銀行按揭計劃大比拼
■ 1. 什麼是按揭貸款？
■ 2. 按揭計劃主要計算方法
■ 3. 銀行按揭計劃大比拼
■ 4. 銀行按揭優惠
■ 5. 按揭保險計劃
■ 6. 政府房屋按揭計劃
■ 7. 置業按揭貸款注意事項
新居置業按揭貸款丨先了解什麼是按揭貸款？
物業按揭是有抵押貸款，借款人以自己或他人（即業主）的物業業權作為抵押品，向銀行或財務公司（貸款人）借款，貸款額一般以抵押物業市場價格或物業成交價，以較低者為準（下稱按揭成數）及按借款人還款能力計算，借款人須依照按揭合約訂明的時限，分段向貸款人償還本金及相關利息（亦稱供款）。
當借款人清還貸款，業主便可贖回物業的業權，若借款人未能按時還款，貸款人有權收回及出售該抵押物業（俗稱「銀主盤」），並以所得款項清還貸款餘額及相關費用。出售銀主盤後所得款項若高於欠款，扣減欠款、拍賣費及律師費等費用後，餘額會歸還予借款人。但因銀主盤成交價普遍低於物業市價，故售後餘額很大機會低於該借款人已支付的供款，屆時便「樓財」兩失。
新居置業按揭貸款丨按揭計劃主要兩種計算方法
香港的按揭計劃主要分兩種計算方法，分別為P按及H按。最優惠利率（P）一般為銀行向最好信用的客戶提供貸款的利率，由各銀行自行決定及於其網頁公布。P按以P減若干百分比為按揭利率，P按不設利率上限，適用的物業類型普遍較H按及按揭保險為多 。
香港銀行同業拆息（H）指一間銀行向銀行同業提供不同期限的港元貸款利率，由香港銀行公會每日計算及公布 由於銀行同業拆息會因應市場上的資金流動等變化，因此會較 P波動例如當市場資金緊絀，銀行之間的貸款成本增加，便會導致拆息上升 H按一般以一個月為期限的H加上若干百分比為按揭利率。
以今年8月16日的相關利率計算14個P按的實際利率介乎2.5厘至2.95厘（按揭利率基準介乎P-3厘至P-2.3厘）H按的實際利率介乎1.36厘至1.71厘（按揭利率基準介乎H+1.3厘至H+1.65厘）。以一個售價$800萬的單位，按揭年期為25年為例，假設全期按揭利率不變，同日最高2.95%及最低P按利率的總利息支出分別為$3,321,020及$2,768,577可相差而最高1.71%及最低 H按利率1.36%的總利息支出分別為 $1,838,137及 $1,442,197可相差27%；若比較同日最低P按 2.50%及H按利率，則可差近1倍（92%）。
新居置業按揭貸款丨18間銀行按揭計劃大比拼
消委會今年8月向20間銀行查詢有關新造住宅或獨立車位按揭計劃的資料，至截稿前有18間銀行提供合共78個按揭計劃的資料，綜合資料所得，各類銀行按揭的比較如下：
| 銀行 | 最優惠利率 | P按實際利率 |
|---|---|---|
| 中國銀行（香港）/集友銀行/南洋商業銀行/恒生銀行/香港上海滙豐銀行 | 5.000厘 | 2.50厘 |
| 交銀（香港）/東亞銀行/中國建設銀行（亞 洲）/ 中信銀行（國際）/ 花旗銀行/招商永隆銀行/大新銀行/星展銀行/工銀亞洲/上海商業銀行/渣打銀行 | 5.250厘 | ● 東亞銀行/中國建設銀行（亞洲）/中信銀行（國際）/花旗銀行/大新銀行/工銀亞洲/上海商業銀行/渣打銀行：2.50厘 ● 交銀（香港）：2.50-2.95厘 ● 星 展 銀 行：2.65厘 ● 招商永隆銀行：2.70厘 |
| 富邦銀行 | 5.375厘 | 2.50-2.875厘 |
| 華僑永亨銀行 | 5.500厘 | 2.50厘 |
銀行按揭計劃大比拼丨14個「P 按」最優惠利率按揭計劃
由上表可見，參與是次調查的18間銀行所提供的P介乎5厘至5.5厘，大部分為5.25厘（11間銀行），當中有14個為最優惠利率按揭計劃（簡稱「P 按」），以P減若干百分比為按揭利率，按揭利率介乎P-3厘至P-2.3厘，以2021年8月16日各銀行的P計算，實際利率介乎2.5厘至2.95厘。
各P按的基本最高貸款額（或稱最高按揭成數）為60%，最長還款期為30年，普遍為每月供款，部分亦提供每兩星期供款的選擇。P按不設利率上限，如P有變更，其中10個計劃的相關按揭利率會由即日重新釐定。
銀行按揭計劃大比拼丨14個「H 按」銀行同業拆息計劃
今次調查中有14個H按，利率介乎H+1.3厘至H+1.65厘，其中11個以HKAB的H為利率計算基準，參考2021年8月16日的相關利率，HKAB的H為0.06411厘。其餘3個H按則以相關銀行自訂的H為計算基準，分別為：「香港上海滙豐銀行」0.06厘、「恒生銀行」0.07厘以及「華僑永亨銀行」0.07厘，各H按的實際利率介乎1.36厘至1.71厘。
各H按的基本最高按揭成數、最長還款期及供款方式大致上與P按相同，是次調查中全部H按均設利率上限。不過市場上也有H按並沒有設利率上限，在拆息抽升時，選用這類H按的借款人有機會要面對按揭利率和每月供款額大幅上升的風險。H按的利率上限普遍以P計算，大部分相等於相關銀行的P按利率基準。總括而言，各H按利率上限介乎P-2.875厘至P-2.3厘。
由於H會每日重新計算，較為波動，因此部分H按例如：「星展銀行」設1個月定息期， 或「中國銀行（香港）」、「大新銀行」、「富邦銀行」、「南洋商業銀行」、「華僑永亨銀行」及「渣打銀行」都提供1個月、3個月、6個月或12個月的定息期選擇，期內按揭利率不變。當續期時，按揭利率會按續期當日的H重新釐定，讓借款人可鎖定按揭息率，減低息率波動帶來的風險。
此外，全部14間提供獨立H按的銀行都有提供獨立P按，「中國建設銀行（亞洲）」、「集友銀行」、「工銀亞洲 」及「上海商業銀行」亦有提供綜合按揭計劃，相關計劃提供P按或 H 按選擇，而按揭利率、最高按揭成數、最長還款期及供款方式等大致與獨立P按或H按相同。
銀行按揭計劃大比拼丨銀行按揭優惠
除了「上海商業銀行」外，餘下17間銀行的按揭計劃會按個別客戶情況提供現金回贈，金額介乎貸款額的0.5%至1.4%，但針對不同物業提供的現金回贈各有分別，例如按揭保險計劃或政府房屋按揭計劃的現金回贈一般較低，部分車位按揭計劃更不設現金回贈。
根據金管局的監管要求，如現金回贈金額超過按揭貸款額的1%，銀行在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內。另外，如借款人提早償還部分或全部按揭貸款，或須繳付提前還款手續費，以及按比例退回部分或全部現金回贈，其他按揭優惠包括火險或家居保險的保費折扣（14間）、信用卡免年費（10間）、豁免按揭申請手續費或物業估價費（16間）等。
銀行按揭計劃大比拼丨按揭保險計劃
為保障銀行體系穩定，銀行承造按揭時提供的按揭成數須符合金管局的指引，$1,000萬以下樓價的住宅物業，最高按揭成數為60%及貸款額不超過$500萬；而樓價為$1,000萬或以上的物業，其最高按揭成數為50%。按揭保險主要由按揭證券公司的全資附屬公司香港按證保險有限公司提供，透過按揭保險，銀行可提供更高的按揭成數但毋須承受額外風險。雖然借款人須繳付保費，但可通過提高貸款額大幅降低首期的金額。
就現樓而言，按揭保險為$1,000萬或以下的物業提供最高80%按揭成數；若樓價為$800萬或以下，而所有抵押人(即業主)於申請按揭時並未持有任何香港住宅物業，且所有按揭保險申請人(即按揭借款人、抵押人及按揭擔保人)為固定受薪人士，按揭成數最高可達90%（貸款額上限為$720萬）。若以樓花申請按揭保險，樓價須為$600萬或以下，按揭成數最高80%；如樓價介乎$400萬至$450萬或以下，而所有抵押人於申請按揭時並未持有任何香港住宅物業，且所有申請人為固定受薪人士，按揭成數可達90%（貸款額上限為$360萬）。
由於按揭還款期一般長達20、30年，還款期間若遇上加息周期，便可能增加按揭借款人的利息支出。14間銀行提供合共19個按揭存款掛鈎計劃，全部計劃的存款帳戶提供的存款利率，都相等於相關按揭計劃的按揭利率，不設最低存款額，而存款上限介乎貸款餘額的50%（或$200萬，以較低者為準）至貸款額的60%。不過，如存款超出相關上限，10個計劃會以活期或儲蓄存款計算利息8個計劃不會提供利息，當中3個計劃更會收取存款服務費。
新居置業按揭貸款丨政府房屋按揭計劃
不論是P按、 H按及或按揭保險計劃，各計劃所適用的物業亦有分別。政府房屋按揭計劃方面，回覆中有13個居者有其屋按揭計劃，11個租者置其屋按揭計劃，以及4個分別適用於其他類型的政府房屋，而絕大部分提供給政府房屋按揭均為P按。
居者有其屋、租者置其屋、綠置居及夾心階層住屋的實際按揭利率介乎 2.5厘至 2.95厘；房協資助出售房屋的實際按揭利率則介乎 1.46厘至2.5厘。租者置其屋按揭的最高按揭成數為100%，其餘政府房屋的最高按揭成數則介乎 90%至 95%，而最長還款期普遍為25年。
新居置業按揭貸款丨準新人在選擇按揭時的注意事項
‐ 及早了解購置物業及申請按揭的程序、所需時間、文件等，加深對市場上按揭產品及相關審批準則的認識
‐ 審慎評估自己的購買能力，包括未來的現金流、經濟負擔和工作的穩定性等
‐ 申請按揭時避免「借到盡」，以便留有資金作「應急錢」
‐ 宜多比較數間銀行的按揭計劃，例如按揭利率、利率上限以及各種優惠等，申請前清楚了解計劃條款，及考慮以不同的供款方法還款，例如會否每月或每兩星期供款，並應留意從銀行獲批的貸款金額未必與申請金額一致。
資料來源：消費者委員會測
‐ 審慎評估自己的購買能力，包括未來的現金流、經濟負擔和工作的穩定性等
‐ 申請按揭時避免「借到盡」，以便留有資金作「應急錢」
‐ 宜多比較數間銀行的按揭計劃，例如按揭利率、利率上限以及各種優惠等，申請前清楚了解計劃條款，及考慮以不同的供款方法還款，例如會否每月或每兩星期供款，並應留意從銀行獲批的貸款金額未必與申請金額一致。
資料來源：消費者委員會測
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